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對於想在香港買房子的你,先了解長命契和聯名物業的分別都會在置業上有幫助。無論是為了個人自住或是投資,從法律的層面上你了解物業擁有權(簡稱「業權」) 嗎?你知道什麼是全權擁有、共同擁有、聯權共有,以及分權共有的分別嗎?
業權小知識——香港的土地都是政府的?
- 一般而言,香港所有的土地都屬於中華人民共和國 (People’s Republic of China) 所擁有的。
- 除了位於中環的聖約翰教堂 (St. John’s Cathedral) 那一塊土地以外。
- 這也就是說,大致上所有香港的土地都是政府的,
而物業業主其實也只不過是根據政府租契 (Government Lease) 向政府租用土地而已。
房價那麼高,法律層面上,土地也不是你的,你還願意買嗎?
業權知多點
根據香港土地法,香港的業權大致分成兩種:
(1) 全權擁有 (Sole Ownership),以及
(2) 共同擁有 (Joint Ownership)。
- 顧名思義,「全權擁有」可理解為物業只有一個人擁有;
而「共同擁有」則可理解為物業有兩個或更多人聯名擁有。
就共同擁有而言,這個概念也細分成兩種:
1. 聯權共有 (Joint Tenancy) (俗稱「長命契」)
2. 分權共有 (Tenancy in Common)
1)聯權共有 (「長命契」)
- 如果物業是以長命契的形式購買的話,
所有聯名擁有人在法律層面上都會被視為一個擁有人。
- 問:假如他日其中一位擁有人不幸離世?
答:該擁有人的業權不會變成為其遺產的一部分,而會自動轉給其他還在世的擁有人。- 活得最長的那位擁有人就會得到物業的所有業權。
- 這也就是為什麼聯權共有會被稱為「長命契」。
- 聰明的你會問 —— 在長命契的安排下,如果我想把業權留給我的後人,而不是給其他擁有人,我要怎麼辦?
- 首先你需要準備一份瓜分業權(Deed of Severance) 的契據;
- 並向其他的業權持有人發出通知;
- 繼而將瓜分業權的契據登記在土地註冊處的紀錄冊。
2. 分權共有
- 如果物業是以分權共有的形式購買的話,
所有聯名擁有人的業權則是按各自所付的物業價格比例而分配。
例子:假如房價是港幣1,000萬,
小明付了港幣250萬、小劉付了港幣500萬、小王付了港幣250萬,
他們各自的業權分別為25%,50%以及25%。
- 不同於上述長命契的安排,
如果其中一位擁有人不幸離去,該擁有人的業權會變成其遺產的一部分,而會按相關繼承法去分配。- 有平安紙(遺囑)則照其內容處理,沒有平安紙的話就照無平安紙的相關法律處理。
– 注意事項 –
- 在市場上人們通常只會買整個物業的業權,而不會無故只買入其中的部分業權。
- 在買賣聯名物業的時候,需要所有持有業權的業主都簽署買賣協議和轉讓契才成事。
- 除非未能親自簽署的業主曾簽署一份有效的授權書 (Power of Attorney) ;
- 明確授予另一個人代其處理自己在物業中的業權份額。
總結
因此,如果聯名業主就出售物業的時間和價格有分歧,就會產生很多麻煩,想出售的一方未必能如自己所願。如果你考慮與親戚或朋友聯名投資購買一個物業,那就要特別考慮一下將來的事情,提前找一位專業律師咨詢聯名物業的利弊。
以上僅作參考而不構成任何形式的法律意見。
凡涉及到土地以及其分配事宜都會比較複雜,
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