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• 執達事務組為司法機構的其中一員，主要由 ：
  • (i) 執達主任（又稱執達吏）（英文: Bailiff）和
    (ii) 執達主任助理組成。
  • 《高等法院條例》第 38A 條訂明，執達吏的工作大致上可以分為兩方面：
    (i) 送達傳票和法律文件，以及
    (ii) 執行法庭的命令和判決。
• 因此執達吏獲法院或審裁機構授權後，便可以協助業主收回土地或房產。
• 執達吏的職責並不限於收樓，亦可以執行其他範疇的法庭命令和判決。
  申請人可以根據案件性質向法庭申辦適用的執行令狀，獲接納後再向執達主任申請強制執行法庭命令。
  e.g. 如向欠債人追回債項或相若價值的財產。

例子：假設X小姐將私人物業單位租給Y先生，但Y先生已拖欠約5萬元租金快將半年，X小姐希望收回物業出售，執達吏能如何協助X小姐跟租客追討拖欠租金及收樓呢？

如何追討欠租？

租客未能如時繳租15日後，業主便可選擇入稟追討欠租或申請收樓。

方法1）自行追討欠租

• 追租和收樓可以同時進行，但各有獨立申請程序，執達吏並不會為追租業主一併收樓。
• 根據欠租金額，業主可到下列審裁處/法庭作出申索：
  • 小額錢債審裁處：不高於港幣7.5萬元（可參考法透另一文章——【小額錢債費用】想要追回小額錢債？追索期多長？小額錢債審裁處幫到你！）；
  • 區域法院：高於港幣7.5萬元及不高於300萬元；
  • 高等法院原訟庭：沒有上限。
• 答：因此，根據X小姐的情況，她可到區域法院申索，追討欠租約30萬元。

小提示：

1. 審裁處的程序較為寬鬆，雙方均可以個人名義進行訴訟，而訟費亦只需幾百元；相反，在法院中展開訴訟的花費較高，尤其是需要聘請律師代表的時候。
2. 業主應在租約寬限期過後儘快採取法律行動，否則可能得不償失。

方法2）執達吏協助封租

《業主與租客（綜合）條例》第77條訂明：

• 業主可單方面向區域法院申請財物扣押令（又稱封租令）（英文: Warrant of Distress）。
  • 檢取及出售租客在物業單位內的財物，用作償還12個月以內的欠租。
• 在法庭判決後，業主可向執達主任申請強制執行扣押令。
  • 執達吏會扣押與欠租金額同等價值的財物。
  • 若租客未能在期限內清還債項，扣押財物將會被公開拍賣，以抵銷欠款。
  • 封租所需時間因個案而異，約需時三至四個月。
• 答：根據X小姐的例子，在拍賣物業中的所有物品後，她有機會繼續在空置單位中拖還租金。因此，業主可以選擇同時向法庭申請收回物業，加強保障。

收樓程序如何辦呢？

• 若業主打算收樓，便可以向申索欠租的審裁處/法庭申請管有令狀（又稱收樓令）（英文: Writ of Possession），沒收租貸權。
• 收樓所需時間因個案而異，需時比封租令更長。
• 答：以X小姐的例子來說，在收回物業後，便可以自由出售物業，不受原本與Y先生的租賃所影響。

1）在提交申請和向租客送達「申請通知書」的副本後，若租客在7日限期內並未提出反對，
  業主則可在無須審訊下向審裁處/法庭申請發出管有令狀。
2）獲批後，業主便可向執達吏申請強制執行收樓令。
3）執達吏一般會在1至2星期內上門要求租客遷出，並通知收樓日期。
4）在收樓當日，執達吏亦會陪同業主前往單位，隨行鎖匠在有需要時亦會破門而入，確保業主能順利收回物業。

業主需要注意的地方

追討欠租、封阻和收樓所涉及的法律程序繁瑣複雜，未有妥善執行或會損害自身權益，建議業主交由專業律師代為處理。
雖然如此，業主亦有可以多加留意的地方。

（1）自行向租客追討

• 業主在追租過程中需時刻保持克制，不應對租客或相關人士作出恐嚇、暴力及滋擾的刑事罪行。
• 此外，若業主自行截斷單位的水電供應，則有可能干犯《業主與租客（綜合）條例》第119V條所列明，非法剝奪租客對物業佔用的罪名，有可能被罰款或監禁。
• 注意：
  • 儘管業主肯定租客已經棄置物業，在未有法庭批准下破門入屋，甚至丟棄租客物品，則有機會面臨民事責任及遭刑事檢控。
  • 即使租約條款容許業主在欠租下進入物業，租客隨後亦可控告業主侵權，非法處置或挪用其遺留的物品。
  • 業主亦可能觸犯刑事罪行，包括《公安條例》第23條所禁止的強行進入處所。
  • 因此，業主應遵循相關的法律程序，藉執達吏幫忙追討欠租/收樓，而非冒險自行處理。

（2）不能擅自處理租客遺留的個人物品和雜物

• 在執達吏接管物業後，業主亦不能擅自處理租客遺留的個人物品和雜物，否則可能遭租客循民事索償。
• 業主應向法庭申請財物扣押令，再交由執達吏合法地處理和拍賣。