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LegalClarus法透想讓你知道 : 什麼是執達吏,簡述執達吏追討欠租和收樓的程序,以及重點——各業主也需要注意的地方 。
受疫情影響,報道 指時裝連鎖集團G2000早前因拖欠租金被業主入稟追討,位於海港城的分店交由執達吏接管;另一報道 指有租客長期欠租需要找執達吏幫助。其實如租戶未有按時繳付租金,業主便可以尋求執達吏協助追討欠租和收樓。
圖片來源:TOPick
圖片來源:晴報
什麼是執達吏?
執達事務組為司法機構 的其中一員,主要由 :(i) 執達主任(又稱執達吏)(英文: Bailiff)和 (ii) 執達主任助理組成。 《高等法院條例》 第 38A 條訂明,執達吏的工作大致上可以分為兩方面: (i) 送達傳票和法律文件,以及 (ii) 執行法庭的命令和判決。 因此執達吏獲法院或審裁機構授權後,便可以協助業主收回土地或房產。 執達吏的職責並不限於收樓,亦可以執行其他範疇的法庭命令和判決。 申請人可以根據案件性質向法庭申辦適用的執行令狀,獲接納後再向執達主任申請強制執行法庭命令。 e.g. 如向欠債人追回債項或相若價值的財產。
例子:假設X小姐將私人物業單位租給Y先生,但Y先生已拖欠約5萬元租金快將半年,X小姐希望收回物業出售,執達吏能如何協助X小姐跟租客追討拖欠租金及收樓呢?
如何追討欠租?
租客未能如時繳租15日後 ,業主便可選擇入稟追討欠租或申請收樓。(如有任何法律問題,可直接聯絡我們 或 在法透平台上尋找合適的律師。)
方法1)自行追討欠租
追租和收樓可以同時進行,但各有獨立申請程序,執達吏並不會為追租業主一併收樓。 根據欠租金額,業主可到下列審裁處/法庭作出申索: 答 :因此,根據X小姐的情況,她可到區域法院 申索,追討欠租約30萬元。
小提示:
審裁處 的程序較為寬鬆,雙方均可以個人名義 進行訴訟,而訟費亦只需幾百元;相反,在法院中展開訴訟的花費較高,尤其是需要聘請律師代表的時候。業主應在租約寬限期過後儘快採取法律行動,否則可能得不償失。
方法2)執達吏協助封租
《業主與租客(綜合)條例》 第77條訂明:
業主可單方面 向區域法院申請財物扣押令 (又稱封租令)(英文: Warrant of Distress)。檢取及出售租客在物業單位內的財物,用作償還12個月以內的欠租。 在法庭判決後,業主可向執達主任申請強制執行扣押令 。執達吏會扣押與欠租金額同等價值的財物。 若租客未能在期限內清還債項,扣押財物將會被公開拍賣,以抵銷欠款。 封租所需時間因個案而異 ,約需時三至四個月。 答 :根據X小姐的例子,在拍賣物業中的所有物品後,她有機會繼續在空置單位中拖還租金。因此,業主可以選擇同時 向法庭申請收回物業,加強保障。
收樓程序 如何辦呢?
若業主打算收樓,便可以向申索欠租的審裁處/法庭申請管有令狀 (又稱收樓令)(英文: Writ of Possession),沒收租貸權。 收樓所需時間因個案而異 ,需時比封租令更長。 答 :以X小姐的例子來說,在收回物業後,便可以自由出售物業,不受原本與Y先生的租賃所影響。
1)在提交申請和向租客送達「申請通知書」 的副本後,若租客在7日限期內並未提出反對,
業主則可在無須審訊下向審裁處/法庭申請發出管有令狀 。
2)獲批後,業主便可向執達吏申請強制執行收樓令。
3)執達吏一般會在1至2星期內上門要求租客遷出,並通知收樓日期。
4)在收樓當日,執達吏亦會陪同業主前往單位,隨行鎖匠在有需要時亦會破門而入,確保業主能順利收回物業。
業主需要注意的地方
追討欠租、封阻和收樓所涉及的法律程序繁瑣複雜,未有妥善執行或會損害自身權益,建議業主交由專業律師代為處理。雖然如此,業主亦有可以多加留意的地方。
(1)自行向租客追討
業主在追租過程中需時刻保持克制 ,不應對租客或相關人士作出恐嚇、暴力及滋擾的刑事罪行。 此外,若業主自行截斷單位的水電供應,則有可能干犯《業主與租客(綜合)條例》 第119V條所列明,非法剝奪租客對物業佔用的罪名,有可能被罰款或監禁。 注意 :儘管業主肯定租客已經棄置物業,在未有法庭批准下破門入屋,甚至丟棄租客物品,則有機會面臨民事責任及遭刑事檢控。 即使租約條款容許業主在欠租下進入物業,租客隨後亦可控告業主侵權,非法處置或挪用其遺留的物品。 業主亦可能觸犯刑事罪行,包括《公安條例》 第23條所禁止的強行進入處所。 因此,業主應遵循相關的法律程序,藉執達吏幫忙追討欠租/收樓,而非冒險自行處理。
(2)不能擅自處理租客遺留的個人物品和雜物
在執達吏接管物業後,業主亦不能擅自處理租客遺留的個人物品和雜物,否則可能遭租客循民事索償。 業主應向法庭申請財物扣押令,再交由執達吏合法地處理和拍賣。
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