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上回提到有關公營房屋的補地價方法,其實除了公屋和居屋,丁屋亦有補地價的需要。今次就向大家講解一下丁屋要補地價的情況,及補地價的手續。
丁屋補地價?
「補地價」(英文: Paying land premium),顧名思義就是需要補回還未支付的地價。根據現行的新界丁屋政策,成年的男性原居民 (「男丁」),一生可申請一次建造一座最高3層俗稱丁屋的「新界豁免管制屋宇」(英文: New Territories Exempted Houses)。
丁屋分為兩種:
- 男丁自行出地,於自己名下的農地興建丁屋,可不補地價向地政署申請「私地建屋牌」。
– 私人建屋牌下興建的丁屋設有5年的禁售期。
– 在禁售期的5年內出售或轉讓,便需要先向地政處補地價。
– 在禁售期完結後,則可以免補地價自由轉讓。
- 以優惠價向地政署申請批地的「撥地建屋牌」。
– 撥地建屋牌設有永久的禁售期。
– 業主必須先向地政處補地價才可出售或轉讓其丁屋。
丁屋政策
- 由於丁屋政策的原意是為新界原居民提供居所,一般丁屋的官契,又稱為政府批地書 (英文: Government Grant),都設有買賣轉讓限制。
- 如有意出售丁屋,業主必須在完成發展並取得完工證 (又稱滿意紙,英文: Certificate of Compliance) 後,向地政處申請補地價,以豁免所述的買賣轉讓限制,才可正式進行買賣。
- 未補地價前的所有轉讓都是違反官契:
– 地政處有權充公有關地段。
– 有關的買賣合約亦不能在土地注冊處登記,因此即使買方付清樓價,亦有機會得不到任何保障。
– 所以買方在決定購買丁屋前,務必先聘請律師查閱契約或批地文件,及查核有關轉讓限制是否已獲地政專員發出修訂書或同意書撤銷。
丁屋補地價的手續
以下為一般向地政署申請暫時放寬政府租契或土地批約限制的手續。如果丁屋的註冊業主或其獲授權人希望申請補地價,可聘請熟悉丁屋事務的律師代為申請,或可先諮詢地政署有關手續。
- 丁屋的註冊業主或其獲授權人須填寫豁免書個案標準申請表格 ,並將填妥之申請表格連同有關文件交回所屬地政處。
- 收到豁免書申請後,地政總署會諮詢有關政府部門或有關的鄉村及鄉事委員會,需時約三個星期。
- 如該申請獲得批准,地政總署會發出基本條款建議函件予申請人,說明應繳的地價,申請人須在指定的限期內繳付地價,及表示接受基本條款,才會獲發正式的豁免書函件。
- 申請人需簽立該豁免書函件,並將其核證副本以註冊摘要的方式在土地註冊處註冊。
補地價仲裁先導計劃
若申請人不同意地政總署所提出的補地價金額,申請人可按現行程序,向地政總署上訴,而上訴次數不限;亦可以在提出至少一次上訴後,按「補地價仲裁先導計劃」邀請地政總署以仲裁方式釐定補地價的金額,有關的決議會是具有約束力的最終裁決。
總結
由於丁屋轉讓程序相當複雜,加上買賣丁屋存在一定風險,在簽署買賣合約及交付訂金前,買賣雙方應自行聘請律師,查詢樓契內容及其它文件,核實樓契內是否尚有買賣限制。
凡涉及到樓宇事宜都會比較複雜,以上僅作參考而不構成任何形式的法律意見,如有任何法律需求,請用我們法透的平台尋找專業的房地產律師吧!
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